Не оформили ИРД? Будьте готовы получить уведомление о сносе!
Если вы запланировали строительство, реконструкцию или техническое перевооружение промышленного предприятия, жилого здания, торгового или офисного комплекса или любого другого объекта коммерческой недвижимости, необходимо собрать и оформить комплект исходно-разрешительной и градостроительной документации.
Жизненный цикл любого строительного проекта состоит из пяти основных этапов: оформление и согласование ИРД, проектирование и экспертиза, строительство, пуско-наладочные работы и ввод здания в эксплуатацию.
- Оформление и согласование ИРД
- Разработка и экспертиза проектно-сметной документации
- Строительные работы, монтаж инженерного и технологического оборудования
- Пуско-наладочные работы
- Ввод здания в эксплуатацию
Успешный проект по строительству, реконструкции, техническому перевооружению здания всегда начинается с оформления комплекта ИРД, в котором определяются предельно допустимые параметры, объемно-качественные характеристики и технико-экономические показатели будущего объекта недвижимости.
Состав ИРД:
Комплект ИРД является итогом предпроектой проработки размещения здания, сооружения на земельном участке.
- распорядительные документы (Постановления, Распоряжения)
- разрешения
- технические условия
- материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения
- иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации, в зависимости от функционального назначения объекта и особенностей территории, на которой предполагается строительство, включаются различные документы, которые:
- отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности
- определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов
- отражают рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования
- указываются условия возможности выполнения работ, учитывающих требования пожарной безопасности и охраны окружающей среды
В исходно-разрешительных документах указываются ограничительные условия выполнения работ, которые учитывают:
- экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта предполагаемого назначения;
- особенности его использования;
- потенциальное воздействие на окружающую среду.
Только наличие всех этих документов дает право проектировать и строить здание, сооружение на законных основаниях. Отсутствие хотя бы одного документа, справки или согласования из состава ИРД – является прямым основанием не принять проект на экспертизу и отказать в выдаче разрешения на строительство.
Неправильно оформленные документы исходно-разрешительной и градостроительной документации всегда останутся для инвестора тем скелетом в шкафу, который если случайно выйдет на свет, то моментально превратит уже действующий производственный, офисный или торговый комплекс в «самострой» со всеми вытекающими последствиями.
Даже наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства о праве собственности на такую недвижимость и внесение данных о ней в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) не защищает самовольную постройку от сноса по решению суда.
Так, согласно рекомендации ВАС РФ нижестоящим судам, «право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться…, если она была возведена или реконструирована в отсутствие специальных разрешений…»
Опыт компании показывает: экономить на оформлении ИРД нельзя! Эти затраты в будущем принесут инвестору миллионы долларов надежного дохода
Получение ИРД:
Сбором и получением всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений может заниматься собственник, имеющий право на земельный участок. Получение ИРД может также осуществлять Технический заказчик, который работает в интересах Инвестора-застройщика и выступает от его имени.
Для этого необходимо оформить соответствующий договор на оказание услуг Технического заказчика. Примеры работы Технического заказчика вы можете увидеть в нашем Портфолио.
Получение ИРД осуществляется заявителем в органах власти в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований). Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса. Своеобразным сводом правил, в котором определяются основные качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации, а именно:
- Генерального плана города или района, или проекта планировки территории (ППТ).
- Архитектурно-функциональной концепции Объекта.
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы
- Распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти.
- Технические условия.
- Разрешения.
- Материалы инженерных изысканий.
- Согласования и утверждения.
- И другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.