Построить собственный дом – отличная идея, полная надежд и радужных ожиданий, но чтобы они таковыми оставались и в будущем, следует соблюсти весь порядок оформления разрешительной документации. Процедура это, без преувеличения, длительная, ответственная, требующая энтузиазма и большого терпения. Но светлая цель впереди – собственный дом – поэтому начинаем постигать азы законодательно утвержденных административных процедур.
Как выбрать участок под строительство
Основополагающий фактор для выбора подходящего участка – это его местоположение. Возможно, приоритетом выступает благоустроенный и развитый коттеджный поселок, а может удаленное живописное место за чертой города – все это, безусловно, влияет на формирование окончательной стоимости земельного участка. И здесь разумнее рассматривать совокупность моментов, включающих не только его географическое положение, но и доступность участка к инженерной инфраструктуре, гарантирующей комфортные условия проживания.
Далее, в зависимости от масштабности задуманного строительства, определяется желаемая площадь участка. Тут все зависит от финансовых возможностей и личных приоритетов, но по статистике наши граждане отдают предпочтение жилым дома ориентировочной площадью в 200 м 2 расположенный на 12 сотках земельной площади.
На начальном этапе лучше всего поинтересоваться о возможных особенностях в отношении характеристик грунта, близости объектов, находящихся под охраной государства, ограничениях на размеры и виды строений, категорировании выбранного земельного участка. Наличие водоохраной зоны вызывает определенные сложности в плане получения дополнительных согласований, наложения запрета на мойку и заправку автомобилей, обязательном отводе сточных вод в централизованную сеть и присутствии других ограничений.
Что такое правоустанавливающие документы
Предварительный выбор участка завершен, значит, пора приняться за оформление правоустанавливающих документов. Это бумаги, ценность которых аналогична паспорту гражданина. Никакие юридические действия – продажа, покупка или обмен недвижимости, при их отсутствии невозможны. К правоустанавливающим документам на земельные участки относятся:
- договоры купли-продажи, дарения, мены;
- нотариально заверенные свидетельства, где указано право на наследство;
- решения суда,
- решения Советов народных депутатов соответствующего уровня (сельского, поселкового, городского, районного или областного).
Следует обратить внимание и на правильность составления и информационное наполнение правоустанавливающих документов. Здесь предельно ясно должны быть изложены данные об объекте (адрес, кадастровый номер реализуемого земельного участка, его назначение, площадь), субъекте (ФИО или название правообладателя), с указанием их отношений, вида права касательно данного объекта. Сокращения и неразборчивые тексты в документах, исправления, заполнение карандашом, приписки не допускаются. Не лишним будет проверить наличие всех подписей, печатей, штампов, подтверждающих государственную регистрацию.
Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является свидетельство на новом розовом бланке с обязательной регистрацией в поземельной книге. Следует понимать, что свидетельства не являются правоустанавливающими документами. Законную силу они приобретают только совместно с договором купли продажи (дарения, мены), постановлением, решением суда и т. д.
Но даже если все документы оформлены в соответствии с законодательством, собственник может иметь некоторые ограничения, накладываемые на использование земельного участка. Все зависит от целевого назначения земель, которые подразделяются на ряд категорий (обязаны указываться в договорах, земельном кадастре и других документах). Использовать земельный участок не по его целевому назначению не допускается, но в некоторых случаях возможен его перевод в другую категорию.
Кроме земельного вопроса должны быть соблюдены правила градостроительства, именно поэтому законодательно и предусматривается оформление разрешительной документации на строительство.
Архитектурно-строительное проектирование
Основное правило, закрепленное Градостроительным кодексом РФ и относящееся к объектам частного строительства, определяет необходимость разработки проектной документации. Так, индивидуальные жилые дома при их строительстве, ремонте или реконструкции не требуют обязательного участия в процессе проектной организации. Условие оговаривается для зданий до трех этажей включительно с проживанием одной семьи. При этом не запрещена собственная инициатива застройщика в части подготовки проектной документации. Это может быть ранее разработанный и утвержденный типовой проект либо индивидуальная разработка в соответствии с пожеланиями заказчика.
Вполне логично и правильно будет поинтересоваться о наличии у организации права (лицензии) на проектирование, поскольку его отсутствие создаст значительные препятствия к последующему оформлению разрешительной документации. В общем случае каждый разработанный проект подлежит подаче на проведение Государственной экспертизы. Но в отношении того же индивидуального строительства (обособленных зданий до трех этажей включительно для проживания одной семьи) действуют иные правила: в этом случае экспертиза не требуется. Исключением могут стать сложные инженерно-геологические условия.
Основанием для проектирования являются план участка, находящийся в собственности заказчика, инженерно-геодезическая съемка, архитектурно-планировочное задание (при общей площади дома более 500м 2 ), технические условия на подключение инженерных коммуникаций. Разработка осуществляется строго с градостроительной документацией, действующими нормативными документами и с обязательным согласованием в порядке, установленном законодательством.
Проектом должны быть учтены все требования в части соблюдения определенных нормами расстояний. Это соблюдение 5-ти и 3-х метров от дома и хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов соответственно. Это многочисленные санитарно-бытовые условия, касающиеся расстояний от границы соседних участков до дома (3 м), до хозяйственных построек с содержанием животных (4 м), до иных хозпостроек (1 м). Посадка среднерослых деревьев по отношению к границам соседей должна производиться ближе 2-х метров, высокорослых – 4-х, а кустов – одного метра.
Помимо санитарно-бытовых норм при проектировании учитываются и нормы пожарной безопасности, а именно соблюдение противопожарных разрывов между соседними зданиями. Устанавливаются они в зависимости от степени огнестойкости существующих и проектируемых строений. Нарушения влекут за собой получение отказа в разрешении на строительство.
Что касается подключения жилого дома к сетям централизованного водоснабжения, отвода сточных вод, электрификации, газоснабжения, телефонизации, то здесь все строго с техническими условиями эксплуатирующих организаций с последующим согласованием проектных решений. Так при строительстве не возникнет никаких трений в части инженерного обеспечения возводимого жилого здания.
Получение разрешения на строительство
Разрешение на строительство – основной документ, наличие которого дает право собственнику земельного участка осуществлять строительство, ремонт или реконструкцию объекта. Одновременно этот документ является подтверждением соответствия проекта утвержденному градостроительному плану.
Процедура получения разрешения на строительства начинается с подачи заявления в определенный Градостроительным кодексом объект исполнительной власти. Помимо заявления прилагаются правоустанавливающие документы на предназначенный под застройку земельный участок, соответствующий ему градостроительный план, разбивочный план (схема) земельного участка, где зафиксировано место размещения объекта строительства. Это полный набор прилагаемых к заявлению документов в случае принадлежности объекта к индивидуальному строительству.
Срок рассмотрения и выдачи разрешения установлен законодательно и составляет десять дней, в течение которых проводится тщательная проверка всех прилагаемых к заявлению документов, проектной документации (схемы организации земельного участка) на предмет соответствия градостроительному плану, установленным красным линиям. Только после этого при отсутствии нарушений выдается разрешение на строительство, в противном случае заявитель получает отказ с указанием обоснованных причин (могут быть оспорены в суде). Процедура выдачи разрешения производится бесплатно.
Отдельно оговариваются случаи, когда возводить, ремонтировать или реконструировать постройки можно, не обращаясь за получением разрешения. Это строительство частного гаража для личных нужд на земельном участке с категорией, подтверждающей право строительства (в т. ч. и дачного), ведения садоводства. Не требуется разрешение и в отношении объектов, не относящихся к объектам строительства, а также строений вспомогательного использования, объектов капитального ремонта при условии сохранения конструктивных характеристик несущих конструкций.
Следующий шаг после того, как разрешение на строительство получено – предоставление в десятидневный срок физических данных об объекте строительства (высоты, этажности, площади), о его обеспеченности инженерными сетями, инженерно-геодезической съемки и копии схемы организации земельного участка (или копии отдельных разделов проекта). Указанные документы предоставляются в государственный орган, выдавший разрешение.
Градостроительным кодексом определен срок действия разрешения на строительство. Так в общем случае – это срок, определенный проектом организации строительства. Что касается индивидуального жилья, то здесь этот период составляет десять лет. Срок действия разрешения по отдельному заявлению может быть продлен. В случае смены собственника объекта недвижимости необходимо произвести перерегистрацию полученного ранее разрешения, действие которого не прекращается.
На будущее следует учесть еще одно условие, действие которого распространяется только до конца 2014 года. Это отсутствие требований по получению разрешения в период ввода объекта в эксплуатацию применительно к индивидуальному жилищному строительству. Не требуется указанное разрешение и при оформлении технического паспорта на такой объект.
Строительство дома и его регистрация
Возведение индивидуального жилого дома высотой до трех этажей включительно допускается производить самостоятельно без привлечения сторонних организаций. Исключением могут стать неблагоприятные геологические условия, вызвавшие необходимость устройства свайного или иного фундамента. Без применения специализированной техники и навыков здесь никак не обойтись. Прибегнуть к помощи сторонних специалистов (геодезистов) потребуется и для осуществления выноса осей жилого дома в натуру. Таким образом, будет верно обозначено место посадки будущей постройки.
Когда процесс строительства уже позади, следует приступить к регистрации постройки. Начиная с 1 января следующего 2015 года, для индивидуального строительства потребуется оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом оценке подлежит объем выполненных работ, его соответствие выданному ранее разрешению на строительство, градостроительному плану и проектной документации. Оплата за выдачу разрешения не предусматривается.
Комплект документов, который потребуется предоставлять в орган архитектуры, состоит из заявления и прилагаемых к нему правоустанавливающих документов на застраиваемый земельный участок, его градостроительный план, разрешение на строительство, схема с указанием расположения дома с его инженерным обеспечением и планировки земельного участка, а также ряд других документов. Для оформления кадастрового плана необходимо обратиться в БТИ.
Далее следует получить право собственности на построенный дом с окончательным оформлением соответствующего свидетельства. Процедура регистрации продолжается 20 дней с момента подачи заявления и прилагаемых к нему документов, которыми являются кадастровый паспорт дома и земельного участка, правоустанавливающий документ на участок строительства, разрешение, удостоверяющее ввод в эксплуатацию (для индивидуальных жилых домов с 2015 года), подтверждение уплаты государственной пошлины (оригинал квитанции).
На этом бесконечный и кажущийся уже нескончаемым процесс строительства и собственного дома заканчивается. Все позади, пора подумать об интерьере.
И напоследок об ответственности
При несоблюдении установленного законодательством порядка строительного производства, естественно, предусматривается ряд негативных для нарушителя последствий. Самовольные постройки считаются серьезным нарушением, и ответственность за их производство регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Согласно определению самовольной считается каждая постройка, осуществленная на земельном участке, не предназначенном или не оформленном в установленном порядке для целей строительства.
Ситуация в таком случае может разрешаться несколькими способами: наложением на виновное лицо обязанности по сносу незаконной постройки за собственный счет или получение права собственности (в качестве исключения) посредством судебного разбирательства. В случае положительного решения суда, сноса удастся избежать. Но следует знать, что и земельный участок, на котором возведена постройка, должен находиться в собственности у виновного лица и иметь категорию, разрешающую производить строительные работы. Но положительное решение суда возможно только тогда, когда самовольное строительство производилось без нарушения нормативной базы, то есть когда были соблюдены все санитарно-бытовые, пожарные и иные требования.
Но бывают случаи, когда земельный участок принадлежит другому лицу, не участвовавшему в застройке. Тогда суд определяет сумму возмещения затрат незаконному застройщику, которую и выплачивает собственник земельного участка.
Благоприятный исход дела и конечное получение через суд права собственности не исключает наложения иных административных взысканий. Предусмотренная законодательством ответственность заключается в выплате гражданином или юридическим лицом штрафа.